胡‧说楼市｜施政报告后出击 瑜悦低开有咩要注意?

内地政府提振经济的措施刺激港股一度急升，新盘把握时机趁势推售。继新地推售启德站的「天玺 ‧ 天」、长实推售黄竹坑站上盖的「BLUE COAST II」后，再有发展商在《施政报告》公布前便推出价单，并决定在《施政报告》发布后推售，指的正是华懋与市建局合作发展的长沙湾东京街单幢项目「瑜悦」。

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提供198个单位的「瑜悦」，面积由312至594平方呎不等，是华懋在2020年4月以9.1亿元击败16个财团夺得，总可建楼面面积为10.4万平方呎，平均每平方呎地价约为8,743元。根据当时招标条款，发展商需兴建约11,500平方呎的商业楼面，而单位面积不得少于376平方呎，其中一半单位面积不得超过480平方呎，并且设有分红条件。

第三，楼书中列明A室单位的业主需自费负责来水喉的维修和保养，未知是否A室单位的来水直接与街喉相连，但日后该位置的维修、更换以及保养等工程，均需由业主自行负责。

楼盘周边的民生配套选择多样，直行便是长沙湾港铁站，交通便利。因此，纯粹从投资角度考虑，可参考毗邻新落成的「睿峰」，虽然其呎价因透过枱底回佣方式被推高，未必反映实际情况，但呎租却可作参考。

以「瑜悦」首张价单的入场单位计算，一房343平方呎单位，折实入场价454.5万元，平均呎价为13,252元，按现时「睿峰」平均呎租约50元计算，未扣除管理费及杂费前，回报可达4.5厘；而最贵的一房单位按539万元，预期回报则为3.9厘。「瑜悦」的两房单位售价介乎699万至782万元，同样以「睿峰」两房呎租45元作参考，回报约为3.4厘至3.8厘。