早几年，有朋友在WhatsApp问我有没有留意到嘉湖山庄的成交情况，他提到的是「嘉湖山庄」翠湖居四座低层449平方呎的单位，因为它最近以292万元成交。一个蓝筹屋苑的成交价跌破300万，而呎价低至6,500多元，这情况多年未见。难怪媒体以大篇幅报道，也难怪朋友会关注这件事。
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造价真的低吗？这个单位，银行估价为338万元。从资料来看，业主本来是以这个价格放盘的，反映原业主的心态并不进取，而是贴近市价。从準买家的角度来看，虽然有报道指楼市在《施政报告》后止跌回稳，但当一手楼开价贴近二手市场价位时，二手楼很难不减价。因为若不减价，準买家自然会做出明智选择。为何要买旧单位自己翻新，而不直接买全新、未曾入住过的单位呢？当原业主以银行估价作为「起步价」，在议价过程中，处于下风的业主会发现银行估价已成为单位的最高价，交易价格只会往下谈判，很难反价而上。因此，最终低于银行估价成交也是理所当然。只是没有预料到最终会跌破300万，而业主居然仍愿意接受。
媒体对此案例的报道止步于此。
但让我们再从业主的角度看看。原业主是在2014年以228.8万元买入，现在卖楼仍然获利63万元离场。计算当初的首期及供楼十年的本金储蓄，保守估计可以套现约150万元。这150万元可以成为换楼升级的首期，也可以选择投放在其他地方，间接成为业主「低买低卖」的资本。所以，当大部分人关注转售价创下多年新低时，对业主来说却换来一个放鬆机会，也是其换楼计划的开始。
早前我们《胡‧说楼市》与学者录製了一个PODCAST，内容提到《施政报告》中政府进一步放宽了按揭成数，学者认为有条件激活换楼市场，或许这宗嘉湖山庄的买卖与学者的说法不谋而合。
本港负资产约三万宗但我思考的是，现时市况有多少交易可以「低买低卖」？楼价从高位下跌29%，现时的楼价回到2016年8月的水平。换言之，这八年间购入物业的买家大多面临蚀本边缘。当然，蚀钱不代表卖楼没有资金回笼，只要楼价未跌至低于未偿还贷款额即可。其中有多少未跌破未偿还贷款额呢？这个数字难以确定。
暂时本港负资产约三万宗(金管局快将公布最新数字)，相较一年十几万宗成交，这似乎不算多，且距离历史高位还有很大距离。然而，这些数据未计及当初借取发展商按揭、财务公司借贷等隐藏负资产，实际上跌穿借贷额的业主，远比想像中多。
如果上述结论成立，这将间接抑制换楼市场，这些业主必须持续供楼，直至还清大部分贷款，才能够卖楼套现离场。否则需贴钱卖楼，再动用新资金作首期换楼。我相信，业主也宁可选择保持现状，静观其变。
胡国威．网上平台《胡．说楼市》共同创办人 网站：https://www.wuchatprop.com.hk
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